Investoři do nemovitostí a flipaři POZOR!!! Proč se vyplatí zdražit byt při prodeji i z pohledu kupujícího?

Zažijí investoři do nemovitostí a flipaři „hlavobol“ při vedení účetnictví?

Aneb novela zákona o DPH: Nová definice podstatné změny u nemovitostí

V minulém příspěvku jsem se věnoval snížení časového testu pro osvobození od DPH při dodání nemovitostí z 5 na 2 roky (přesněji 23 měsíců) a novému přístupu ke zdanění prvního dodání nemovitosti. Jak už to však u daní bývá, je tu „ale“. Tentokrát jde o tzv. podstatnou změnu, která celý proces osvobození od daně de facto restartuje. To znamená, že opět začne běžet dvouletá lhůta a následné dodání nemovitosti se považuje za nové „první dodání“. Nemovitost tak bude moci být dodáno poprvé vícekrát.

🏠 Termín „podstatná změna“ sice není v daňové praxi žádnou novinkou, ale dosud nebyl v zákoně přesně definován. Informace GFŘ tento pojem popisovala jako stavební úpravy, při kterých dochází k přístavbě nebo nástavbě o více než jedno podlaží, nebo ke zvětšení podlahové plochy o více než 50 % původní velikosti. Dále se jednalo o úpravy, které přesahují hodnotu 50 % zjištěné nebo směrné hodnoty nemovitosti a nesplňují podmínky opravy či údržby. Ale stále to byla pouze „informace GFŘ“.

🔄 Novela zákona o DPH přináší zjednodušení při výpočtu a několik klíčových změn:

• Procentuální limit podstatné změny se snižuje z 50 % na 30 %.
• Hodnotový limit už nebude vycházet ze zjištěné ceny nemovitosti, ale ze základu daně při následném dodání nemovitosti -> nebude nutné vypracovávat znalecký posudek pro ocenění nemovitosti.

⚠️ Pro investory nebo firmy, které opravují starší nemovitosti a ty pak prodávají nabyde na významu vedení zakázek v účetnictví – náklady bude třeba alokovat na jednotlivé zakázky, což dosud téměř nikdo nedělal. Zvládne to Vaše účetní? Zde se již bavíme nad problematikou oceňování zásob a alokaci nákladů.

Co bych pouze připomněl – důkazní břemeno leží na Vaší straně a Vy budete správci daně prokazovat, že v daném případě nemělo být aplikováno DPH.

⚠️ Příklad:

Starší byt ve špatném stavu nakoupen za částku 1,5 mil. Kč (toto nepodléhalo DPH)

Rekonstrukce stála částku 1 mil Kč (plus DPH, dodavatelé jsou plátci DPH)

Bude kupující preferovat, aby prodávající nastavil cenu za tento byt na částku (v základu daně) 3,3 mil Kč nebo na částku 3,5 mil Kč?

✔ Řešení:

Pokud bude nastavena cena za byt v částce 3,3 mil. Kč, tak hodnota nákladů přesahuje 30 % hodnoty nemovité věci při prodeji, jedná se o podstatnou změnu (30 % hodnoty je 990 000 Kč) a k ceně 3,3 mil Kč je třeba připočítat DPH ve výši 12 % - celková cena pro kupujícího je tak téměř 3,7 mil Kč. Prodávající má na bytě zisk 800 000 Kč

V případě ceny 3,5 mil Kč se nejedná o podstatnou změnu, tudíž primárně je tento prodej osvobozen od DPH a kupující platí 3,5 mil Kč (platí méně, než v prvním příkladě). A abychom nezapomněli ani na prodávajícího, ten má zisk v tomto případě 880 000 Kč -> pro oba je to tedy výhodnější varianta.

Zajímá vás více zpráv z prostředí daňového poradenství, zpracování mezd či legislativy? Přečtěte si naše další články.