Novela DPH 2025 z pohledu developerů a vlastníků nemovitostí

Rok 2025 přinese velkou novelu DPH. Aktuálně je novela ve fázi návrhu ve vnějším připomínkovém řízení, ale k zásadním změnám v návrhu by dojít nemělo. Jaké přinese změny z pohledu developerů a dalších osob vlastnících / pořizujících nemovité věci?

1) Zrušení mechanismu majetku vytvořeného vlastní činností

Nově bude DPH nárokováno pomocí kráceného a poměrného koeficientu každého jednotlivého roku výstavby a v okamžiku dokončení toto bude vyrovnáno. Tento mechanismus může mnoha subjektům pomoci, v některých případech ale může být vhodné využít ještě aktuálně platný postup.

2) Přesnější vymezení definice stavebního pozemku

Novela upravuje i definici stavebního pozemku (pro účely DPH) a potvrzuje současné znění informace GFŘ, kdy se za stavební pozemek považuje i zastavitelný pozemek dle územního plánu, i když není ještě vydáno stavební povolení.

3) Změna u osvobození dokončené stavby

Za zdanitelný převod bude nově považován pouze první převod dané nemovité věci (nebo první převod po podstatné změně).

4) Stavba pro bydlení

Pro rozhodnutí o tom, zdali je daná stavba po účely DPH považována za rodinný nebo bytový dům, bude rozhodující zápis v katastru nemovitostí.

5) Zpřesnění pravidla pro podstatnou změnu provedenou na stavbě

Zákon bude nově obsahovat explicitní pravidlo pro určení, zdali je změna podstatná nebo ne – vyjádření bude hodnotové, a to ve výši 30 % hodnoty nemovité věci.

6) Rozšíření situací, kdy je možné zdaňovat nájem

Nově je možné zdanit nájem i osobě, která není registrována v České republice jako plátce DPH, musí však být registrována jako plátce DPH v jiném členském státě EU.

Detailnější informace jsou uvedeny zde:

Rok 2025 přinese velkou novelu DPH. Aktuálně je novela ve fázi návrhu ve vnějším připomínkovém řízení, ale k zásadním změnám by dojít nemělo. Jaké přinese změny z pohledu developerů a dalších osob vlastnících / pořizujících nemovité věci?

1) Zrušení mechanismu majetku vytvořeného vlastní činností

Tato změna se týká situací, kdy plátce nemá plný nárok na odpočet při výstavbě / pořizování nemovité věci (typicky výstavba multifunkční budovy – obchody, byty, kanceláře, nebo výstavba městem, obcí nebo neziskovým subjektem).

Nově bude DPH nárokováno pomocí kráceného a poměrného koeficientu každého jednotlivého roku výstavby a v okamžiku dokončení toto bude vyrovnáno. Tento mechanismus může mnoha subjektům pomoci, v některých případech ale může být vhodné využít ještě aktuálně platný postup (tzn. plný nárok v průběhu výstavby a při dokončení je provedeno tzv. „samododání“ a je nárokováno související DPH).

Novela umožňuje u majetku, jehož pořizování započalo před 1. 1. 2025, postupovat buď dle nových pravidel, nebo zůstat u původního postupu (to je základní pravidlo), a záleží pouze na volbě plátce DPH. Volba možnosti použít i pro starší projekty nová pravidla by měla být zvážena, zdali je pro plátce výhodnější.

2) Přesnější vymezení definice stavebního pozemku

Novela upravuje i definici stavebního pozemku, kdy se tato definice liší proti definici ze stavebního zákona. Z dikce zákona plyne, že za stavební pozemek je mimo jiné považován i pozemek, který lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo povolení stavebního úřadu podle stavebního zákona postavit stavbu pevně spojenou se zemí. Toto bylo v současné době dovozováno pouze z vydané informace GRŘ. Na druhou stranu budou některé pozemky nacházející se na zastavitelném území vyloučeny z definice stavebního pozemku, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné.

3) Změna u osvobození dokončené stavby

Dosud platil časový limit pěti let, ve kterém se v případě dokončené stavby jednalo vždy o zdanitelný převod (z pohledu DPH), nyní bude za zdanitelný převod považován pouze první převod dané nemovité věci (případně první převod po podstatné změně nemovité věci).

4) Stavba pro bydlení – pro určení typu je rozhodující zápis v katastru nemovitostí

Dle navrhované úpravy bude u rodinných domů a bytových domů rozhodující zápis v katastru nemovitostí. Toto má zásadní dopad na možnost využití snížené sazby DPH. Pokud dochází k výstavbě dané budovy, tak je třeba posoudit předpoklady a podmínky plánované stavby, zdali bude možné následně tuto stavbu zapsat do katastru nemovitostí jako bytový nebo rodinný dům.

Pouze výše uvedené stavby, respektive stavby správně zapsané v katastru nemovitostí, budou moci aplikovat sníženou sazbu daně ve výši 12 % (v případě výstavby a dodání pouze stavby pro sociální bydlení), u oprav to mohou být i stavby pro bydlení.

5) Zpřesnění pravidla pro podstatnou změnu provedenou na stavbě

Podstatná změna stavby vede k tomu, že je převod nemovité věci po této změně považován za zdanitelné plnění. Zákon bude nově obsahovat explicitní vyjádření výše nákladů, které souvisí s podstatnou změnou – jedná se o zvýšení ceny dané nemovité věci o více než 30 %. Novela však neřeší například způsob ocenění (cena tržní vs. cena obvyklá vs. hodnota v účetnictví).

6) Rozšíření situací, kdy je možné zdaňovat nájem

Dle současného znění zákona je možné zdaňovat nájem pouze při splnění podmínek. Jednou z nich je i skutečnost, že nájemce musí být plátce DPH (v České republice). Nově se však může jednat o osobu registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v České republice. Tato změna tak může subjektům z jiných členských států ušetřit administrativu (může se jednat o pronájem skladovacích prostor a plátcovství DPH pouze z titulu požadavku pronajímatele). Podmínka pro využití pro ekonomickou činnost je v zákoně stále obsažena a zároveň se nemění nic na nemožnosti zdaňovat nájem vymezených typů staveb (stavby určené pro bydlení).

7) Stavba pro sociální bydlení

Novela rozšiřuje okruh staveb, které jsou považovány za sociální bydlení. Za stavbu pro sociální bydlení bude považována stavba, která má více než polovinu podlahové plochy určenou pro sociální bydlení. Zároveň bude nově za stavbu pro sociální bydlení považována stavba, která slouží k využití stavby sociálního bydlení a je zřízena na pozemku, jenž tvoří funkční celek s touto stavbou.

Máte-li zájem o další aktuality, sledujte nás na EKP Advisory, Facebook či LinkedIn.